¿Quién fiscaliza a los administradores de edificios en Chile?
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios y de las secretarías regionales ministeriales (SEREMI). El artículo 82 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, público, obligatorio y gratuito: todo administrador debe estar inscrito y mantener vigente su inscripción (artículo 19).
¿Ante quién se presenta el reclamo?
El artículo 90 permite al comité de administración, o al porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fije el reglamento de la ley, presentar una reclamación ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la región donde está el condominio, cuando el administrador incumple las obligaciones de la ley o su reglamento.
El escrito debe indicar las acciones u omisiones concretas y acompañar copia de los antecedentes que las respaldan. La SEREMI puede desestimar el reclamo, pedir más antecedentes o iniciar un procedimiento sancionatorio (artículo 91), en el que el administrador tiene diez días hábiles para descargos y la resolución debe dictarse en treinta días hábiles desde la última diligencia (artículo 93).
¿Y los conflictos del día a día?
Las contiendas entre copropietarios, comité y administrador sobre la administración del condominio son de competencia del juzgado de policía local (artículo 44). El juez puede, entre otras cosas, exigir al administrador que rinda cuentas a la asamblea fijándole plazo, citar a asamblea si el administrador o el presidente del comité no lo hacen, y declarar nulos acuerdos adoptados contra la ley.
Ojo con la vía elegida: el artículo 95 establece que, presentada la reclamación ante la SEREMI, no puede plantearse la misma pretensión ante el juzgado de policía local ni la municipalidad. Y las reclamaciones contra el administrador prescriben en dos años (artículo 96).
¿Qué antecedentes conviene reunir antes de reclamar?
Lo que la ley exige al administrador y se puede comprobar documentalmente: la rendición mensual al comité y la cuenta documentada en cada asamblea ordinaria (artículo 21); el balance anual con cartolas bancarias y respaldos de seguros y certificaciones (artículo 14); y las respuestas a lo anotado en el libro de novedades, que deben darse en un plazo máximo de veinte días corridos (artículo 17).
Una revisión independiente de las cuentas convierte la sospecha en un informe con respaldo, que es lo que la SEREMI o el juez van a pedir.
¿Reclamar o cambiar de administrador?
Son caminos distintos y compatibles. El reclamo busca una sanción por incumplimiento; el cambio es una decisión de confianza que la asamblea puede tomar en cualquier momento (artículo 18), sin necesidad de acreditar una falta.
Fuente: Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.
