¿Qué es el administrador y quién lo nombra?
La ley lo define como la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para ejecutar la administración del condominio conforme a la ley, su reglamento, el reglamento de copropiedad y las instrucciones de la asamblea o del comité (artículo 2° n°6). Lo designa la asamblea y se mantiene mientras cuente con su confianza (artículo 18). Debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (artículo 19).
Las funciones del artículo 20
- Cuidar los bienes de dominio común, incluida la mantención de redes internas de servicios básicos y sistemas de emergencia y extinción de incendios.
- Efectuar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de instalaciones que lo requieran, entre otras las de gas y ascensores.
- Ejecutar los actos de administración y conservación, y los urgentes sin acuerdo previo de la asamblea, con ratificación posterior.
- Recaudar las obligaciones económicas, emitir certificados de deuda por unidad, llevar la contabilidad del condominio e informar al comité las gestiones de cobro a morosos.
- Velar por el cumplimiento de la ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
- Representar en juicio a los copropietarios en causas sobre administración y conservación del condominio.
- Citar a las sesiones de la asamblea y archivar copia del libro de actas y acuerdos.
- Pedir al tribunal apremios o sanciones contra quien infrinja las restricciones de uso de su unidad.
- Suspender, con acuerdo del comité, el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción a unidades con tres o más cuotas impagas.
- Contratar y despedir a los trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité.
- Entregar la información que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
- Contratar los seguros del artículo 43, previo acuerdo del comité y de la asamblea si corresponde.
- Las que establezca el reglamento de copropiedad.
- Las que la asamblea le conceda.
Rendir cuentas: mensual y anual
El artículo 21 obliga a rendir cuenta documentada y pormenorizada ante el comité cada mes, ante la asamblea en cada sesión ordinaria y al término de la administración. Cada cuenta debe incluir ingresos y gastos, remuneraciones y cotizaciones del personal, saldo de caja, copia informada por el banco de todas las cuentas, cartolas y respaldo de pago de los seguros. La documentación debe estar disponible con al menos 24 horas de anticipación.
En la sesión ordinaria anual (artículo 14) entrega además el balance de ingresos y egresos con los verificadores de cada gasto, y el comité lo somete a votación. Si hay observaciones, el administrador tiene quince días corridos para responderlas.
El presupuesto de los próximos doce meses
El artículo 22 exige al administrador un presupuesto estimativo a doce meses: promedio de gastos ordinarios, mantenciones programadas, gastos extraordinarios previsibles, saldo del fondo de reserva y proyección de ingresos. Debe enviarse al comité y a cada copropietario con al menos treinta días de anticipación al inicio del período, y los copropietarios pueden observarlo hasta quince días antes.
Fuente: Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.
