¿Cuándo hay asamblea ordinaria?
Al menos una vez al año (artículo 14). En ella la administración rinde cuenta documentada, entrega el balance de ingresos y egresos con los verificadores de cada gasto, cartolas bancarias y respaldos de seguros y certificaciones, y el comité somete el balance a votación. También se designa o reelige al comité y puede designarse o removerse al administrador.
¿Cuándo se necesita una asamblea extraordinaria?
Cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, a petición del comité o de copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos. Solo pueden tratarse los temas de la citación. El artículo 14 reserva a la extraordinaria dieciséis materias, entre ellas:
- Modificar el reglamento de copropiedad.
- Enajenar, arrendar o gravar bienes comunes.
- Remover total o parcialmente al comité de administración.
- Gastos o inversiones extraordinarias que superen seis cuotas de gastos comunes ordinarios en doce meses.
- Fijar el recargo para el fondo de reserva y usarlo en gastos ordinarios.
- Cambiar el destino de unidades o construir en bienes comunes.
- Contratar un nuevo seguro que modifique los riesgos cubiertos.
¿Cómo se cita?
El presidente del comité —o el administrador si aquel no lo hace— cita a todos los copropietarios personalmente, por carta certificada o por correo electrónico registrado, con una anticipación mínima de cinco días y máxima de quince (artículo 16). Las sesiones pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas, y las presenciales se celebran en el condominio salvo acuerdo en contrario dentro de la misma comuna.
¿Cuál es el quórum?
El artículo 15 fija los quórums de constitución y de acuerdo en un cuadro según la materia: las decisiones corrientes, las que exigen sesión extraordinaria y las de mayoría reforzada. Cada copropietario tiene un voto proporcional a sus derechos en los bienes comunes, solo votan los copropietarios hábiles (al día en sus pagos) y el administrador no puede representar a ningún copropietario. Si no se reúne el quórum, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez de policía local (artículos 16 y 44).
¿Se puede decidir sin reunirse? La consulta por escrito
Sí. El artículo 15 permite acordar las mismas materias mediante consulta por escrito, previa remisión de los antecedentes y una sesión informativa sin quórum mínimo. La consulta se aprueba cuando reúne por escrito el quórum exigido para esa materia, con un mecanismo que acredite la identidad de quien vota. Corresponde al comité decidir usar esta vía.
¿Qué pasa con el arrendatario?
Si el propietario no asiste ni designa representante, se entiende que acepta que lo represente el arrendatario u ocupante de su unidad, salvo que comunique lo contrario (artículo 5°). Para las materias de mayoría reforzada, el arrendatario necesita autorización expresa del propietario.
Fuente: Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.
