¿Qué pasa si un copropietario no paga los gastos comunes?
Según el artículo 7° de la Ley N° 21.442, cada copropietario debe pagar las obligaciones económicas del condominio dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad fije otro plazo. Si no paga, la deuda devenga el interés que establezca el reglamento, que no puede superar el 50% del interés corriente bancario.
La deuda sigue siempre a la unidad, no a la persona: el artículo 6° establece que la obligación acompaña al dueño de cada unidad, incluso respecto de las deudas generadas antes de comprarla. Por eso, al vender, el propietario debe declarar en la escritura si está al día o qué adeuda.
¿Se puede cortar la luz o el agua por no pagar?
La ley no autoriza cortar el agua. Lo que sí permite el artículo 20 n°9 es que el administrador, con acuerdo del comité de administración, suspenda o pida la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción a las unidades con tres o más cuotas impagas, continuas o discontinuas.
Es una medida que debe quedar prevista en el reglamento de copropiedad (artículo 8°, letra e) y aplicarse con el respaldo del comité. Hacerlo sin ese acuerdo expone a la administración a reclamos.
¿Se puede firmar un convenio de pago con el moroso?
Sí. El artículo 6° faculta al administrador para celebrar convenios de pago en cuotas mensuales, previo acuerdo del comité. La primera cuota se paga al firmar y, mientras el copropietario cumpla, recupera la calidad de copropietario hábil: puede votar en asamblea y optar a cargos.
¿Cómo se cobra judicialmente un gasto común?
El mismo artículo 6° dispone que el cobro de las obligaciones económicas se tramita por el procedimiento del juicio ejecutivo del Código de Procedimiento Civil, ante el juez de letras. Es un procedimiento más rápido que un juicio ordinario, porque la deuda de gastos comunes goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere a otros créditos.
Para llegar a esa etapa con éxito, la comunidad necesita que la deuda esté correctamente registrada: avisos de cobro emitidos, intereses calculados según el reglamento y estado de cuenta por unidad. Ahí es donde una contabilidad ordenada marca la diferencia.
¿Qué obligación tiene el administrador con la morosidad?
El artículo 20 n°4 le exige recaudar las obligaciones económicas, emitir certificados de deuda por unidad e informar al comité las gestiones de cobro realizadas respecto de propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos. Y el artículo 21 obliga a incluir la morosidad en la rendición mensual.
Fuente: Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.
